젊은 세대뿐 아니라 전 세대 집중! 전세 계약 시 필요한 등기부등본 속 필수 개념을 모르는 상태에서 전세 살지 마세요 오늘 이 포스팅 하나로 마무리 해드리겠습니다. 전세 계약 시 필요한 등기부등본 필수 개념 총정리 하고 열람방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.
목차
▷등기부등본
-표제부
-갑구(가등기)
-갑구(신탁)
-갑구(압류/가압류)
-갑구(소유권이전등기 가처분)
-갑구(임차권등기명령)
-을구(근저당권설정)
등기부등본(표제부, 가등기, 신탁, 압류/가압류, 소유권이전등기 가처분, 임차권등기 명령, 근저당권설정)
전세 계약시 등기부등본을 열람했을 때 위험한 용어들을 하나씩 다 훑어 드리겠습니다. 이 용어들이 보인다면 반드시 내용들을 참고하시고 주의하시기 바랍니다. 만약 등기부등본을 어디서 보는지 모르시는 분은 아래 링크를 참조해 주시기 바랍니다.
①표제부
- 표제부에서 건물 용도가 근린생활시설로 표기되었다면 이는 주거용 건물이 아니라는 의미이며, 반드시 "공동주택"(다세대주택) 및 근린생활시설로 표기가 되어있어야 큰 문제가 없는 건물입니다.
- 건물에 따라 전세보증보험 가입이 불가능한 경우가 있으니 반드시 확인하시기 바랍니다.
②갑구(가등기)
- 가등기가 표기되어 있다면 집주인이 바뀔 수 있다는 의미이기 때문에 정확한 소유자를 파악하셔야합니다.
- 소유권이전 담보가등기라는 것은 돈을 빌려준 다음 못 갚으면 집을 가져가겠다고 약속한 것이기에 경매로 나갈 확률이 높은 건물입니다.
- 임대인이 바뀔 날짜를 정확하게 안 알려주고 어물쩍 넘어가려 한다면 계약을 하지 않는 것을 추천합니다.
③신탁
- 소유권란에 신탁회사가 표기되어 있다면 소유권을 신탁사로 넘기고 대출을 받은 것이기 때문에 등기부상 집주인인 신탁회사의 동의서를 반드시 받아야 한다 만약 받지 못하고 입주를 하게 된다면 불법 점유자가 되니 주의하시기 바랍니다.
- 만약 신탁원부를 발급받아서 신탁의 종류와 적법한 임대 권한이 누구에게 있는지 확인하여야 합니다.
신탁원부의 경우는 오프라인은 직접 등기소를 방문하셔서 발급받으셔야 하고 인터넷으로 발급이 가능하지만 대행이기 때문에 수수료가 붙습니다.
④압류/가압류
- 집주인이 빚을 갚지 못해서 집을 마음대로 처분하지 못하게 채권자가 걸어두는 것으로 가압류 표기된 집은 경매로 넘어갔을 때 세입자가 보증금을 받지 못할 확률이 굉장히 높고 이는 현 전세사기의 80%를 차지하고 있는 점이니 꼭 확인하셔야 합니다.
- 압류 표기가 된 집은 세금체납, 신용문제 등으로 인해 소유권을 임시적으로 압류한 것입니다.
⑤소유권이전등기 가처분
- 압류와 비슷한 개념인데 집주인이 빚을 갚지 않아서 소송중일 때 집을 못 팔게 막는 것입니다. 즉, 집주인이 집을 담보로 돈을 빌렸거나 소유권 관계가 복잡한 집이니 거르시기 바랍니다.
- 경매로 넘어갔을 경우 소유권 문제가 생길 가능성이 있는 집입니다.
⑥임차권등기명령
- 기존 세입장에게 보증금을 돌려주지 않아 대항력 유지를 위해 표기해 놓은 것으로 한 번이라도 적혀있다면 전세입자와 집주인 간 문제가 있었다는 증거입니다.
- 임차권등기명령이 집행된 이후에 입주한 세입자는 우선변제권이 없어 보증금이 위험해집니다.
⑦근저당권설정
- 주택담보대출을 끼고 집을 샀다는 의미로 안 쓰여있는 것이 좋지만 현실적으로 없이 사는 경우가 없기 때문에 근저당권 설정금액+전세보증금을 합쳐 집 시세의 60~70% 까지는 크게 걱정을 하지 않으셔도 되고 그 이상이라면 추천하지 않습니다.
- 그렇기에 계약 시 주변 시세를 정확하게 파악해야 깡통전세를 피할 수 있습니다.
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